在2023年的開端，回首2022年，相信對所有地產(chǎn)人來說都是特別難忘的一年。
希望中國地產(chǎn)人在對2022年做了總結(jié)后，仍能對2023年保持樂觀，能夠走出一條自己的新路。
(資料圖片僅供參考)
2022回顧與總結(jié)
01
政策
1、政策三部曲
今年的政策變化，可以稱之為“政策三部曲”。
上半年，各地都在出臺松綁刺激購房者、放松市場的相關(guān)政策；到7月份，突然出現(xiàn)了停工斷貸，接下來又圍繞“保交付”、“促復(fù)工”出臺了一系列政策；到了第四季度，大家發(fā)現(xiàn)行業(yè)主體不行了，企業(yè)撐不住了，政策的“第三部曲”就變成了“保企業(yè)”。
2、上半年地方政策放松效果不顯
2022年上半年，全國186個省市出臺了372次放松政策，14個城市放松了限購，47個城市放松了限貸，9個城市放松了限售，還有69個城市出臺了財稅方面的激勵政策。
核心城市沒有出現(xiàn)特別多的政策松綁，尤其是一線城市，迄今為止，我們沒有看到一條實質(zhì)性的放松政策。
強(qiáng)二線城市如南京，2022年上半年出臺了7次放松政策，但每一次都是用的“添油戰(zhàn)術(shù)”，最終效果不盡如人意。
上半年百城成交同比下跌47%，這就是政策放松后的最終效果。
所有的政策都有一個滯后效應(yīng)。就像當(dāng)年市場一路高歌猛進(jìn)的時候，出臺一系列的限制性政策，這些限制性政策并沒有阻止整個行業(yè)往上攀升的速度，同樣，今天市場下行的時候，出臺這些放松政策，沒有什么實際的效果。
3、三季度停工斷貸成政策轉(zhuǎn)折點
三季度的“停工斷貸”，成了政策出臺非常重要的一個轉(zhuǎn)折點。從7月11號開始，一系列政策都是希望整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題，特別是停工斷貸的問題能夠得以解決。但是金融支持方面的政策，并沒有落實到位。
停工斷貸問題最嚴(yán)重的鄭州、武漢、重慶，都是一些二線城市，二線城市的停工斷貸問題才是真正對行業(yè)、對購房者影響最大的問題，超過4萬套房在當(dāng)時出現(xiàn)交付問題，所以也引起了中央和相關(guān)部委的重視。
回過頭看效果，60%項目都說復(fù)工了，但其中有相當(dāng)一部分只是部分復(fù)工，真正的停工斷貸問題，沒有完全得到解決。
4、四季度全面轉(zhuǎn)向保主體
四季度，政策全面轉(zhuǎn)向“保主體”，如果房企保不住，最后還是“一地雞毛”，所以，相關(guān)部門在11月連續(xù)發(fā)出了“三支箭”。
5、銀行授信、債券審批、股票增發(fā)全面推進(jìn)
特別是股票增發(fā)相關(guān)政策，這么多年來，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場的融資功能早已失去，現(xiàn)在給了企業(yè)融資政策支持，這些股票增發(fā)到底有多大用？“總比沒有好?！?/p>
6、多數(shù)房企融資難基本面尚未改變
銀行一共授予房企近3萬億授信，債券審批超過1,600億，但無論是授信，還是債券，都集中在少數(shù)企業(yè)身上。這是今天所有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)狀：多數(shù)房企融資難的基本面沒有得到改變，特別是中小房企、已經(jīng)出險的房企，仍然面臨融資難的問題。
7、十六條、三支箭提振資本市場信心
“十六條”、“三支箭”對資本市場、房地產(chǎn)企業(yè)的股票有積極的作用。2022年11月，房地產(chǎn)股上漲46.3%，把2022年1-10月份跌掉的部分漲了回來。
最終能否真正讓房企平穩(wěn)、健康地發(fā)展下去？我們還是要進(jìn)一步觀察。
02
樓市
1、行業(yè)規(guī)模重回2015
2022年整個房地產(chǎn)市場的規(guī)?；氐搅?015年。其實2013、2014、2015年的市場規(guī)模差不太多，所以，也可以說，回到了近十年前。
想想過去這么多年的高歌猛進(jìn)，奠定了整個行業(yè)這樣一個規(guī)模，在一年之間就重回2015年，有點諷刺，也很真實。
2022年整個商品房的成交規(guī)模，預(yù)計整體成交金額可能在13.3萬億左右，成交面積在13.6億平方米左右，真正回到了2015年。
2、全年百城成交下挫四成
2020年全年，全國百城成交下跌40%。百城成交更能夠反映當(dāng)前市場的實際狀況，下跌40%代表了整個中國樓市下跌的幅度。
3、城市規(guī)模普降，僅上海金額正增
極個別城市仍然保持增長，上海2022年一手房的成交金額是6,344億元，同比增長了9%。
不少城市成交面積基本腰斬，這些城市都是歷年來被認(rèn)為市場相對活躍、成交規(guī)模比較大的城市，比如長沙、杭州、寧波、武漢、重慶。
4、兩類腰斬城市
這些城市的新房成交規(guī)模為什么出現(xiàn)了如此大的下行？
我們把它分成兩類，一類是以重慶、武漢、寧波為代表的城市，市場確實非常差；第二類杭州、長沙，為什么也出現(xiàn)了比較大幅度的腰斬？兩個方面的原因：一是供應(yīng)縮量明顯，二是這兩個城市的整體成交透支。
5、半數(shù)城市Q4止跌企穩(wěn)
一些好的信號：半數(shù)城市四季度止跌回穩(wěn)，“市場底”已經(jīng)開始出現(xiàn)。
6、北上廣二手重回三年前深圳跌至16年來新低
北京、上海和廣州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以來的最低點。
深圳是上千萬人口的大城市，原先二手房如此活躍，現(xiàn)在全年成交回到了210萬方，北京是1,334萬方，上海是1,330萬方，深圳連兩個城市的零頭都沒有達(dá)到。
7、斷貸停工后津渝鄭“買舊不買新”
7月份出現(xiàn)停工斷貸后，天津、重慶、鄭州這些城市都出現(xiàn)了“買舊不買新”的情況，這些城市二手房成交的回升，實際上損失的是一手房整體的成交。
8、二手供給增加供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)
全國二手房成交下跌30%左右。四季度二手房供應(yīng)出現(xiàn)明顯增加。一些主要城市，如北京、上海、廣州的掛牌量與6月相比出現(xiàn)了大幅度的上升。這些供應(yīng)增加之后，成交也有所增加。
9、二手交易放緩出清周期延長
供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。一旦供應(yīng)增加之后，去化的速度就會放緩。所以整個二手房交易的周期出現(xiàn)了明顯的延長。
03
地市
1、全國土地建面下跌近四成
2022年是土地市場相當(dāng)慘淡的一年。2022年，全國土地成交面積14.4億平方米，同比下降37%，成交金額4.73萬億，下降31%，比樓市略好一點點，但整體壓力非常大。
2、土地成交金額集中度持續(xù)上升
土地成交金額前三的城市占了整個土地成交金額的16%，成交金額前十的城市占了整體成交金額的35%。也就是說，10個城市的土地成交金額占了全國土地成交金額的1/3以上，前20個城市的占比達(dá)到了51%。
2022年是土地成交集中度最高的一年，大家都在少數(shù)城市集中投資。30個城市占了全國差不多3/4的土地成交金額，剩下還有200多個地級以上城市怎么辦？
3、一二線TOP20：面積榜西安躍居首位，金額榜上海穩(wěn)居第一
面積榜西安排在首位，金額榜上海領(lǐng)先。2022年上海土地成交金額達(dá)到3,158億元，上升32%，在2022年這樣一個全國土地市場的“小年”，上海算是“一枝獨秀”。
4、三四線TOP20：2000萬㎡以上僅余2個
三四線城市土地成交超過2,000萬平方米以上的只剩下2個城市，2021年有8個城市，今年土地投資的主力，都遠(yuǎn)離了三四線城市。
5、最優(yōu)城市：京、滬杭依然最佳，城投托底西安
2022年，土地市場中最受房企青睞的城市是：上海、北京和杭州。
6、低迷城市：城投托底盡顯疲態(tài)
土地市場低迷的城市代表是：天津、重慶、武漢、長春。
7、集中供地?zé)岫戎疠喿叩?/p>
今年集中供地很多城市只推了3輪，部分城市推了4輪和5輪，熱度基本上逐輪走低。
8、各城市土地成交創(chuàng)新低
2021年是土地市場的“小年”，2022年土地市場也是“小年”，甚至在2021年的基礎(chǔ)上再降30%以上，北京、成都、濟(jì)南、南京、青島、沈陽等11個城市創(chuàng)造了歷史新低。
9、成交集中到了北上深杭
土地成交集中在北京、上海、深圳和杭州，這四個城市占了集中供地的42%?？梢哉f，這4個城市代表了今天中國房地產(chǎn)的希望，市場化的公司還能在這4個城市拿地，至少說明對這4個城市的未來還被房企繼續(xù)看好。
10、地價穩(wěn)步下降
在土地成交迅速下滑的情況下，地價也出現(xiàn)下行，各個城市一些重點地塊的地價下滑比較明顯，有的地塊價格下跌超過30%。
04
房價
1、一二手房價下行
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一手房超過50個城市的房價下跌，二手房超過60個城市下跌，絕大多數(shù)城市的一二手房價格都出現(xiàn)了下跌。
2、熱點二線+環(huán)都市圈三四線新房價格轉(zhuǎn)跌
熱點二線城市以及在這些城市周邊的三四線城市，下跌幅度是相當(dāng)大的，其中武漢、南京的環(huán)都市圈城市，房價下跌都超過30%以上，這些熱點城市的遠(yuǎn)郊房價很多也下跌了20%以上。
3、寧杭渝鄭昆等二手住宅價格普降
部分城市二手房價格出現(xiàn)了比較明顯的降幅，如昆明、杭州部分板塊的項目，下跌幅度達(dá)到40%以上，也有北京和上海個別板塊的二手房房價也回到了五六年前。
4、滬深杭二手豪宅亦降溫
2022年，一直堅挺的二手豪宅也出現(xiàn)了降溫的情況。上海、深圳和杭州表現(xiàn)相對更加明顯一些。特別是2022年下半年，上海6月份解封之后，二手豪宅曾經(jīng)出現(xiàn)了兩個月左右的上行，在這兩個月中，市場有點亢奮，房價有點離譜。到了四季度，所謂的離譜，所謂的亢奮，一夜之間全不見了。上海部分濱江的項目甚至出現(xiàn)了房價下跌超過30%的情況。
當(dāng)然，不管是上海、深圳，還是杭州，相對其它住宅，這些豪宅價格還是比較堅挺的，無非是回到了半年前或一年前的一個更加相對合理的位置。
05
豪宅
1、一手“打新逐利”二手“一落千丈”
如果用一句話來總結(jié)2022年的豪宅市場，我覺得應(yīng)該是：一手“打新逐利”，二手“一落千丈”。
2009年至今，核心城市總價1000萬元以上豪宅的成交在2020年達(dá)到一個高峰后，在2021年出現(xiàn)回落，2022年更是出現(xiàn)了“腰斬”，全年的成交套數(shù)還不及2016年的水平，二手豪宅全年的成交才1.1萬套，同比降44%。
2、一手豪宅：總價1000-3000萬成交持增，頂豪供給受限
一手豪宅中，總價1,000萬到3,000萬的成交繼續(xù)保持增長，頂豪成交則出現(xiàn)了下跌。不過這和供應(yīng)密切相關(guān)，特別是北京和上海，今年總價3,000萬以上的頂豪沒有供應(yīng)，在這種情況下自然出現(xiàn)了成交大幅度下跌。
總的來看，一手豪宅市場整體還是相當(dāng)不錯的。
3、二手豪宅：全面回調(diào)，單價超10萬/平成交跌幅超50%
二手豪宅市場出現(xiàn)了全面回調(diào)，單價超過10萬/平方米的成交跌幅超過了50%，達(dá)到-55%，單價15萬/平方米以上的成交下跌52%，可謂是“一落千丈”。
4、豪宅產(chǎn)品：別墅占比四成
上海一手豪宅市場別墅成交占比32.8%，別墅產(chǎn)品中獨棟僅占到三成，成交套數(shù)TOP10項目中僅有三個含別墅，主要基于“限墅令”，其余大多數(shù)是聯(lián)排，二手豪宅中別墅的成交占比為40%。高價位的30萬/平方米的豪宅成交中，別墅也是主力。
5、豪宅客戶，有拋有買
從客戶群體上看，有拋的也有買的，購房人群中置業(yè)升級需求占60%以上，為子女購房也有20%左右。
6、豪宅客戶：年長客戶數(shù)量增加
2021年時，我們說過豪宅客戶年輕化，但是到了2022年，年長的客戶比例大幅度增加，45歲以上的客戶成為主導(dǎo)，包括為子女購房的也是這一群人。
除了年齡變化之外，客戶所處的行業(yè)也發(fā)生了變化，因為新經(jīng)濟(jì)有所退潮，傳統(tǒng)企業(yè)主的占比增加。
另外決策時間也發(fā)生了變化，買二手豪宅的客戶，購房的考慮時間更長了。
06
企業(yè)
1、百強(qiáng)企業(yè)業(yè)績降幅超40%
2022年，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績下降超過40%，和全國樓市的下降幅度保持一致。
2、千億房企數(shù)量銳減一半
千億房企的數(shù)量銳減一半。2020年千億房企達(dá)到40家以上，去年也保持在40家以上，今年可能還不到20家。從千億房企的角度來說，也回到了5年前。
3、融資總量腰斬
2022年房企的融資規(guī)模也出現(xiàn)了“腰斬”，百強(qiáng)房企融資總量7,750億元，下降了42%。
4、房企轉(zhuǎn)向?qū)で缶硟?nèi)融資機(jī)會
更多的房企轉(zhuǎn)向了境內(nèi)融資，海外融資基本上從此和中國房企說“再見”。境內(nèi)融資占比達(dá)到70%，比2021年增加了21個百分點。
5、部分房企強(qiáng)者恒強(qiáng)
從融資來看，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”非常明顯。2022年有新發(fā)行債券的房企一共只有12家，下半年只有9家。
6、2023年債務(wù)到期壓力仍然大
2023年房企債務(wù)到期的壓力依舊非常巨大，這個實際上和過去幾年房企大量的海外融資密切相關(guān)。
7、拿地總量降六成
百強(qiáng)房企拿地的總量在2022年下降60%。2022年百強(qiáng)房企的銷售和全國下降幅度持平，拿地的下降明顯超過全國的下降幅度。
8、40%百強(qiáng)企業(yè)在拿地，八成拿地集中在22城
2022年只有40%的百強(qiáng)房企在拿地，其中80%的拿地集中在22個城市。對房企來說，現(xiàn)在投資越來越簡單，選擇的余地也越來越少了。
9、城投越“托”越多
整個房地產(chǎn)的投資中，城投的拿地金額大概占37%左右，其中2021年占31%，2022年占46%，所以說，城投越“托”越多。2021年下半年城，城投開始參與到土地市場，到2022年，城投成為主力，全年城投拿地總建面達(dá)到58%?？梢哉f，2022年如果沒有城投，土地市場完全是另外一個局面。
10、拿了地不開工
2021年和2022年城投拿地開工率都很低，平均只有56%。2021年第一批拿地有八成開工了，但是從2022年第二批開始，開工率還不到40%，越到后面整個開工率就越差。
城投拿的這些地，未來有10%左右會找代建，40%可能合作開發(fā)，還有50%可能會選擇重新尋找主人，也就是賣地。
11、開發(fā)能力是硬傷
大多數(shù)城投公司不具備真正的房地產(chǎn)開發(fā)能力。從城投公司的性質(zhì)可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統(tǒng)的城投，傳統(tǒng)的城投有一定的開發(fā)能力，但是近幾年這些開發(fā)能力早就消耗殆盡了。
12、債務(wù)壓力是隱患
城投的債務(wù)壓力是一個重要的隱患。各省各個城市的債務(wù)情況，江蘇超過2.6萬億，浙江超過1.6萬億，山東超過1萬億，其中城投占絕大多數(shù)。
07
營銷
1、什么房子最好賣？
價格低、地段好仍然是去化利器，近兩成熱銷盤中還是有學(xué)區(qū)基因。其中價格優(yōu)勢占五成，資源優(yōu)勢當(dāng)中交通優(yōu)勢占了48%，生活配套45%，這些都是熱銷房子最大的特征。
2、什么房子最好賣？一二手倒掛高“價差”，無需營銷就熱銷
熱銷的房子中，最好賣的是一二手價格倒掛的項目?！暗箳毂P”不需要營銷就能熱銷?！暗箳毂P”占整個熱銷盤的比例是11%。
現(xiàn)在所謂的“限價盤”、“倒掛盤”，都是過去時代出現(xiàn)的畸形產(chǎn)物，我們希望“倒掛盤”越來越少，能夠真正回歸市場。
3、什么房子最好賣？
熱點板塊、供不應(yīng)求的一些房子，不一定倒掛，但是這些熱點板塊的供應(yīng)量相對偏少，所以形成了熱銷，對這些樓盤來說，營銷的作用也不是那么大。由此可見，大多數(shù)樓盤是可以通過供求關(guān)系完成正常去化的。
除此之外，一些產(chǎn)品品質(zhì)不錯，又愿意在價格上給到優(yōu)惠的樓盤，去化也不錯。所以，價格策略，是當(dāng)下房地產(chǎn)營銷中最核心的策略。
4、營銷手段1：直接打折、變相讓利
2022年常見的營銷手段，最直接的就是打折，直接打折之外，還有變相讓利，在2022年用的比較多的是首付分期，30%首付只要付10%，剩下的20%可以分期支付，很多時候這20%的首付就沒有了，變成了給客戶的一種讓利。
5、營銷手段2：承諾營銷，保交付
第二個比較有用的營銷手段是承諾營銷，保交付的承諾營銷，今年大家最關(guān)心什么？交付，怕房子交不出來，所以用這樣的一種承諾營銷，很多項目房款到現(xiàn)房的時候才支付，這樣的營銷手段在一定程度上抵消了購房者的顧慮。
6、營銷手段3：渠道減弱，前傭“強(qiáng)心針”
第三個還是用渠道。渠道的作用在2022年確實減弱了，整個銷售大幅度下行，很多項目用“前傭”來刺激渠道帶客，這種打“強(qiáng)心針”的方式還是有用的。
7、營銷手段4：“賣舊買新”，資源整合
第四個營銷手段是不少樓盤都在使用的“賣舊買新”，協(xié)助購房者一起把舊房賣掉，然后形成一個置換，因為很多改善購房者都需要把舊房賣掉才能買新房，所以形成了“賣一買一”模式，這需要做很多的資源整合。
8、營銷手段5：直播賣房，沒有“李佳琦”
第五個是從去年討論到現(xiàn)在的直播。到目前為止，我們還沒有發(fā)現(xiàn)在直播賣房中出現(xiàn)真正的“李佳琦”。因為直播賣房第一需要時間的積累，第二，在直播賣房中并沒有所謂的低價，第三是大宗交易很難直播，不止賣房，賣車也很難。最后一點是開發(fā)商自己的主播只能賣自己的房，沒有辦法介紹其它的項目給這些消費者。在這種情況下，直播更多是在賺吆喝。
08
客戶
1、投資退潮市場進(jìn)入改善型時代
2022年客戶發(fā)生了什么樣的變化？最核心的變化是投資需求沒有了。投資大幅退潮之后，市場真正進(jìn)入到“改善時代”。
剛需的客戶群體也發(fā)生了很大幅度的調(diào)整，剛需的占比在下降，被二手房和租賃替代。
2、誰在買剛需？
一二線城市中小家庭自住，三四線城市中購置婚房，特別是為子女購置婚房，僅此而已。
去年、前年探討的一些主題，如單身買剛需，這個占比今天回過頭來看非常少，所謂的婚前財產(chǎn)已經(jīng)非常少，為什么？因為房產(chǎn)的財富效應(yīng)不見了。
3、剛需客戶最看重什么？
總價。剛需客戶就是看重支付能力，對首付的敏感度非常高，總價首付排在了所有的指標(biāo)之前。
在總價優(yōu)先的情況下，剛需客戶對產(chǎn)品其實沒什么要求，但他們不要一房，至少要二房，所以同戶型中，面積更小一點，總價更低一點，更好賣。
4、首付比例，決定“高房價”城市的剛需門檻
出臺一些降低首付的相關(guān)政策，有助于剛需群體購房。比如8月南京降首付，當(dāng)月南京100平米左右的成交占比明顯上升。
5、軌道交通，剛需配套中的第一指標(biāo)
軌道交通。同樣的位置，離軌交站點的距離決定了最終客戶的選擇。
6、誰在買改善？
一二線城市當(dāng)中多為企業(yè)中高管，三四線城市當(dāng)中多為體制內(nèi)的員工。
7、改善客戶最看重什么？
產(chǎn)品和配套同等重視。
8、偏好新房，追求更多房間和更大面積
因為是改善需求，產(chǎn)品需要得到較大的提升。產(chǎn)品和配套兩項都超過了50%的客戶認(rèn)可度。
67%改善客戶都偏好新房，110-140平方米的四房同比漲幅最高，改善客戶的支付能力不是無限的，希望在一定舒適的面積段能夠有更多的房間滿足他們的需求。
9、配套關(guān)注更多維度，學(xué)區(qū)依然廣受重視
配套中，改善客戶群體對教育的重視度很高，22%都關(guān)注教育配套。
10、二手房市場活躍度決定改善需求的釋放
二手房市場的活躍度決定了改善需求的釋放，改善需求能不能在這個城市成為主流需求，要看這個城市的二手房市場是否活躍。
09
產(chǎn)品
1、剛需產(chǎn)品：總價優(yōu)先，產(chǎn)品無硬傷
在同樣的總價范圍內(nèi)，二房起步，三房是最好的，主要功能齊全，南北通透，U型廚房，收納都得到位，面積分配也得合理。產(chǎn)品不能有明顯的缺陷。
2、改善產(chǎn)品
改善我們把它分成了三類：首改、再改和終改。
首改產(chǎn)品：戶型方正、南北通透、南面寬大于三、得房率過百分之八十、少過道無浪費，這就是成熟戶型。其中重要的第一點是收納，第二個是強(qiáng)調(diào)空間的復(fù)合性，第三個是戶型多樣性，可以滿足不同的家庭結(jié)構(gòu)的需求。
再改產(chǎn)品：雙套房是標(biāo)配，整個舒適度要全面升級，主臥當(dāng)中的獨立衣帽間，不僅是要有這個功能，還要有更大的面積，一部分房間出現(xiàn)的270度轉(zhuǎn)角，新材料新技術(shù)的全面升級等。實際上就是要把舒適度進(jìn)行全面升級，再改房當(dāng)中比較強(qiáng)調(diào)的就是對于二孩房功能的全面升級，目前要選一個真正面面俱到的二孩房還是挺難的。
終改產(chǎn)品：最核心的就是尺度達(dá)標(biāo)，180平米以上，四開間朝南，層高3.1米，整個南向總面寬超過15米，客餐廳總面積超過60平米，客餐廳的面寬達(dá)到5米5以上，整個的橫廳的面寬達(dá)到8米以上，主臥的面積超過30平米，面寬在4米以上，這些尺度講出來，才是終改產(chǎn)品最基本的標(biāo)配。
同時，終改產(chǎn)品必須要出現(xiàn)差異化的亮點，每一個終改產(chǎn)品都要有一些亮點能夠媲美豪宅，這也是中改產(chǎn)品當(dāng)中所必須的。
2022
趨勢與出路
01
政策建議
1、穩(wěn)市場：行政手段全面退出、經(jīng)濟(jì)扶持同步跟進(jìn)
在全國范圍內(nèi)全面放松“四限”，即限購、限貸、限價、限售，我認(rèn)為現(xiàn)在是最好的時機(jī)，包括一線城市。
除了全面放松“四限”政策之外，我們建議可以在財稅政策方面能夠再給一定的刺激，比如對房地產(chǎn)相關(guān)的交易稅費，特別是契稅等給予一定的減免。當(dāng)然，對豪宅還應(yīng)該保留這些“高稅收”。
還可以在部分城市實施購房補貼，比如二孩家庭、三孩家庭以及各類人才等，都可以給予一定的購房補貼，這些政策對穩(wěn)定市場會有一定的作用。
同時，我們也希望能夠推出按揭利息抵扣個人收入調(diào)節(jié)稅的相關(guān)政策，這個政策也許受益的群體沒有那么大，但我相信，一旦推出按揭利息能夠抵扣個調(diào)稅的話，對于整個行業(yè)的信心恢復(fù)是完全不一樣的，特別對于改善性購房的支持，能夠讓今年大家都不愿意去按揭的局面得到完全的改觀。
2、保交樓：優(yōu)先紓困已去化停工項目，余下暫緩
關(guān)于保交樓的相關(guān)政策，我們建議，已經(jīng)完全去化的停工項目應(yīng)確保正常復(fù)工正常交付；銷售七七八八的項目提供專項貸款，只負(fù)責(zé)從停工之時到交付中的工程費用，關(guān)于之前的債務(wù)不要去涉及；對于一部分去化特別差的項目建議暫時擱置，對于一部分極少數(shù)購房者怎么妥善解決的問題，可以當(dāng)成一個題目去專門解決。
3、多管齊下救企業(yè)
2022年下半年出臺了這么多政策，“三支箭”也出了，但是出險企業(yè)并沒有恢復(fù)健康，很多資金只是延緩了一部分企業(yè)爆雷的時間。
在這樣的背景下，原先的利息率已經(jīng)支持不下去了，在今天低周轉(zhuǎn)的情況下，企業(yè)只能承擔(dān)更低的利息率，所以相關(guān)部門應(yīng)該給的是更多的貼息，在給予相應(yīng)授信的情況下給房企更多的貼息。這才會對對那些出險的企業(yè)真正有幫助。
同時，在優(yōu)化資金監(jiān)管、拉長去杠桿的進(jìn)程、其他的補貼力度等方面，我們都還有很多的事情可做。
02
開發(fā)新模式
未來開發(fā)的新模式也許不是2023年就會出現(xiàn)的新模式，但我相信這一定會成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的新模式。
1、采取項目封閉制
2022年我們碰到的最大危機(jī)是項目停工，項目資金被抽調(diào)，債務(wù)形成債務(wù)鏈。
項目制封閉目前還沒有在中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式中看到。但在國外，基本上所有的項目都是封閉運作，封閉管理的，所以他們不存在項目爆雷，同樣也不會存在母公司出問題后公司所有的項目全部陷入停工的窘境。
未來項目的封閉式管理，是早晚要實施的房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變的一個重要方向。
2、預(yù)售制度變化
中國預(yù)售制度已經(jīng)20多年了，在過去20多年高速發(fā)展的歷程中，預(yù)售制起了很重要的促進(jìn)作用。
但是預(yù)售對于購房者還是顯得有點不公平。參照海外的成熟模式，除了首付款之外，剩余的尾款或按揭款，應(yīng)該在交付的時候才支付，這樣的話能夠最大程度保障整個購房者的利益。
3、融資透明
一二線城市允許房企從拿地階段就可以貸款，融資的利率要進(jìn)一步的下行
4、分類管理
對于大中小不同的房企，應(yīng)該有不同的管理方式。可以參考金融機(jī)構(gòu)的管理模式。
03
未來行業(yè)規(guī)模
1、建成+在建+待建:人均已達(dá)50㎡左右
目前全國住宅已建成、在建以及待建規(guī)模加起來，人均面積已達(dá)50平方米左右，其中在建和待建部分需要很長的時間才能陸陸續(xù)續(xù)投入到市場。
2、三四線人均住房存量、潛在供應(yīng)均高于一二線
十年后的人均住宅面積在45平方米左右，一線是35平米左右，二線在50平米左右，三四線大概在55平方米左右。從一線和部分二線城市的角度上說，未來的空間還是蠻大的。
3、未來十年，住房增量需求回落至100億平方米左右
04
城市聚焦
短期內(nèi)聚焦10城：分別是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州。
中長期投資聚焦20城：分別是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、蘇州、長沙、廣州、深圳、鄭州、天津、武漢、重慶、寧波、西安、廈門、青島、濟(jì)南、佛山。
05
房企生存與發(fā)展
央企：保利、中海、華潤、招商綜合實力強(qiáng)勁。
國企：分化明顯，建發(fā)、越秀、華發(fā)一枝獨秀。
民企：碧桂園、萬科、金地、龍湖、新城、仁恒、美的、萬達(dá)、金輝等率先企穩(wěn)
06
城更
1、831影響深遠(yuǎn)，廣深更新涉宅用地規(guī)模下降
2021年8月31號的政策出臺之后城市更新的壓力非常大。廣州和深圳涉及到城市更新的涉宅用地的規(guī)模大幅度下降。深圳不到2021年40%的水平，廣州市場總量不及2021年的10%。
2、上海城更市場平穩(wěn)，國企成為絕對主力
問題1
如何規(guī)避20%的拆除比限制
深圳劃定重點更新單元，提出試點區(qū)的概念，城中村不納入20%拆除比限定范圍，進(jìn)一步釋放居住類空間指標(biāo)，并聯(lián)審批加快推進(jìn)速度。
問題2
如何處置資金占用周期長且投入高的城市更新項目？
民企在退出，國資在進(jìn)入，國退民進(jìn)成城更定局。
城更出路：政府全程參與，扮演總控角色
07
物管
物管是這幾年增長速度最快的一個第二曲線。
價值回歸1：增速回歸
規(guī)模增速從2021年的47.8%降到了今年的29.4%，營收速從2021年的44%降到了2022年的27.9%，
價值回歸2：利潤率回歸
毛利率從25.7%降到了23.9%，凈利率從12.6%降到了10.4%
價值回歸3：PE回歸
PE的均值從2020年8月的最高點53降到了今年10月份的最低點8.4。
價值回歸4：估值回歸
問題出清1邊拓邊丟、邊拓邊虧
問題出清2母公司從“依賴”到“被拖累”
問題出清3滿意度從“正向反饋”到“喜憂參半”
問題出清4非業(yè)主增值收入一落千丈
問題出清5社區(qū)增值業(yè)務(wù)依舊骨感
問題出清6非居業(yè)務(wù)難度巨大
出路一：內(nèi)外有別
讓我們回到10年前，開發(fā)公司貼補物業(yè)公司。能夠讓這些購房者有更好的體驗，同樣這部分的資金也支持了物業(yè)公司。通過優(yōu)質(zhì)優(yōu)價提供更好的服務(wù)，倒過來也給項目營銷產(chǎn)生了正向的動力。
出路二：優(yōu)質(zhì)優(yōu)價
通過公開所有的項目收費，讓業(yè)主和購房者來選擇更高的價格來提供更好的服務(wù)。
出路三：增值業(yè)務(wù)按需供給
客戶畫像與業(yè)務(wù)模塊要精準(zhǔn)匹配。
出路四：降本增效
出路五：非居業(yè)務(wù)、城市服務(wù)前景廣闊
08
租賃
長租也是租售并舉當(dāng)中重要的一個組成部分。
1、保租房：整體籌集多運營少
首先是保租房的籌建，2022年一共完成127萬套間，但實際運營，13個省市50萬套，真正投入運營的數(shù)量太少，這就是保租房目前碰到的最大問題。
2、保租房：市場化項目“納?！本徛?/p>
保租房當(dāng)中市場化項目納保的速度也非常慢，特別是那些已經(jīng)運營的市場化項目，如果我不能把打完折之后損失的部分補回來，那我為什么要納保呢。
3、市場現(xiàn)狀：新增房源供應(yīng)下降
4、市場現(xiàn)狀：租金持續(xù)下跌
55個城市個人房源租金已經(jīng)連續(xù)8個月下跌，11月份同比下跌2.4%，且整體出租率也在下滑。租金和出租率的雙重下行，對運營商壓力很大。
5、市場現(xiàn)狀：開業(yè)規(guī)模沖高回落
最近幾個月，供應(yīng)增速低于5%。
6、市場現(xiàn)狀：租房意愿顯著上升
一線城市的調(diào)研結(jié)果顯示，五年以上租房的占比達(dá)到了52%，還有20%的客戶接受十年以上租房。已經(jīng)有相當(dāng)多的客戶群體，從剛需轉(zhuǎn)成租房，租房對剛需有非常強(qiáng)的替代性。
7、市場現(xiàn)狀：租客類型愈加細(xì)分
通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，租賃市場的租客客群正在朝向多元化發(fā)展，由最初的單身青年、職場白領(lǐng)已逐漸拓寬到更多租客群體，如外企高管、陪讀家庭、小企業(yè)主、自由職業(yè)者、居住條件改善客群等，租賃公寓正逐漸被更廣泛人群所接受。
8、市場現(xiàn)狀：保租房REITs成行業(yè)熱點
保租房REITs的出現(xiàn)成為了整個行業(yè)的熱點，這也是今天租賃行業(yè)能夠如火如荼發(fā)展的最本質(zhì)的原因：有退出模式了。
9、市場化項目：輕、重模式成行業(yè)共識，包租模式逐漸淡出
出路一：加強(qiáng)保租房有效供應(yīng)
出路二：運營提高收益
出路三：做小面積、增加坪效
出路四：增值服務(wù)提高收益
出路五：數(shù)字化管控控制成本
出路六：租賃住房REITs持續(xù)升溫
09
商業(yè)
1、宏觀：需求收縮，消費意愿下降
商業(yè)今年壓力巨大，從宏觀層面上來說需求明顯收縮，消費意愿也在不斷的下降。前11個月社零下降0.1%，去年同期是增長4.9%。CPI和PPI也都雙雙回落。
2、開發(fā)投資：投資和土地購置雙降
商業(yè)投資金額同比下降了14.5%，商辦用地金額和面積分別下降23%和21%。
3、銷售：持續(xù)下跌且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大
過去11個月銷售面積和金額同比下降3.9%和10.1%。最近幾年整個商業(yè)的銷售是持續(xù)下行。
4、運營：空置率持續(xù)上升，租金恢復(fù)乏力
廣州、武漢空置率都達(dá)到了10%左右，還有一部分的極端案例，出現(xiàn)30%以上的空鋪率。
5、項目開業(yè)：整體開業(yè)率不足四成
2022年購物中心新開業(yè)項目只有305個，比去年還下降44%。去年因為疫情影響很多項目延后開業(yè)，結(jié)果今年繼續(xù)延后。這么多的待開業(yè)項目如果在2023年集中開業(yè)，會對商業(yè)行業(yè)產(chǎn)生怎么樣的影響？
重點城市中，天津購物中心的開業(yè)率只有10%，廣州和北京都低于30%，天津壓力非常大。開業(yè)率最高的是深圳，開了60%，相對來說深圳的壓力會小一點。
6、業(yè)態(tài)：
購物中心主力業(yè)態(tài)全線下跌；影院“重創(chuàng)”，化妝品十年首次負(fù)增長；寵物經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療美容保持強(qiáng)勢增長；商超利潤改善、倉儲會員店規(guī)模走高。
7、渠道：線上十年首次個位數(shù)增長
出路一：錨定家庭消費，區(qū)域型購物中心逆市增長。
出路二：微度假類產(chǎn)品受關(guān)注
出路三：商業(yè)地產(chǎn)REITs急需打通
10
辦公
1、宏觀：投資銷售持續(xù)下行
和商業(yè)一樣，2022年的辦公也是壓力巨大。投資銷售也是持續(xù)下行。
2、運營：租金、空置率繼續(xù)承壓
租金和空置率沒有任何的反彈跡象。廣州的租金同比下跌5.5%，武漢、重慶的空置率分別是40.3%和29.8%，這些城市不能再增加辦公，原有的辦公去化也需要相當(dāng)長的時間。
3、運營：租金、辦公運營繼續(xù)承壓
4、大宗：資產(chǎn)交易降幅超四成
5、租戶：TMT、金融仍是新增需求主力
6、出路：高性價比產(chǎn)品受追捧
出路只有一條，也許這個出路是要損失掉很多的存量，即高性價比產(chǎn)品會受到追捧。
11
文旅
1、三年掙扎終回起點
我們終于告別了疫情，3年的掙扎，雖然回到了起點，但是這個起點是一個全新的一個起點。2022年旅游人次同比增加了22%，旅游收入也比2021年增加了30%。
2、銷售模式走到終點
歷經(jīng)三年之后，不應(yīng)該再回到過去三年的老路上面，文旅地產(chǎn)的銷售模式也走到了終點。未來就是回到存量賽道。
存量增長賽道一：遠(yuǎn)程差異化目的地
存量增長賽道二：內(nèi)容型微目的地
存量增長賽道三：近郊鄉(xiāng)村旅游
出路1：企業(yè)應(yīng)加速搶占存量運營市場
出路2：企業(yè)運用資源疊加加速成長
12
養(yǎng)老
1、養(yǎng)老服務(wù)消費迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇
養(yǎng)老服務(wù)消費將迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。2022年各類康養(yǎng)投資數(shù)量達(dá)到了573個，同比增長百分百。2022年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了9萬億。
2、養(yǎng)老服務(wù)迎來紅利時代
從需求端看，每一年60后進(jìn)入到退休都有2,000多萬人，這十年我們將有2.4億人新加入到退休的行列。
3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“變檔提速”
整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入到了變檔提速期。這當(dāng)中也存在一些問題：
問題一、重資產(chǎn)模式遇阻
出路1：資產(chǎn)證券化“投融管退”
出路2：養(yǎng)老保險金信托模式
出路3：產(chǎn)權(quán)銷售
問題二、供需錯配，入住率低位
出路1：城市超高端康養(yǎng)公寓
出路2：城市高端護(hù)理公寓
出路3：高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)
出路4：中高端養(yǎng)老公寓
出路5：普惠養(yǎng)老+托底保障
問題三、居家養(yǎng)老有待突破
出路1：十五分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈
出路2：居家養(yǎng)老服務(wù)與保險相結(jié)合
13
產(chǎn)業(yè)
1、片區(qū)發(fā)展進(jìn)入到存量、高質(zhì)時代
中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)今天已經(jīng)進(jìn)入到了存量、高質(zhì)時代，今天你還要做更多的所謂的增量實際上難度非常大。
2、人口向優(yōu)勢區(qū)域集中
向心城市的理論已經(jīng)深入人心?！耙?guī)模經(jīng)濟(jì)”下，城市發(fā)展呈現(xiàn)出“從農(nóng)村到城市，從小城市到大城市，從城市外圍到中心城區(qū)”的規(guī)律。
3、城市空間連片化+經(jīng)濟(jì)一體化是關(guān)鍵
未來“郊區(qū)突圍”不再以疏解中心城區(qū)人口為目的，而應(yīng)該承擔(dān)都市圈內(nèi)區(qū)域功能性節(jié)點使命，深化分工、優(yōu)勢互補、梯度發(fā)展。
4、從“大包大攬”到“分工協(xié)作”
基于城市稟賦布局產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，不是所有城市都適合發(fā)展所有產(chǎn)業(yè)
5、從“藍(lán)海戰(zhàn)略”到“利基市場”
每個城市都有他自己的藍(lán)海，從“藍(lán)海戰(zhàn)略”到“利基市場”，放大產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢成為中小城市突破口。每個城市選準(zhǔn)自己的產(chǎn)業(yè)定位是最重要的。
出路1：公募REITs政策進(jìn)一步放開
出路2：園區(qū)運營從單點服務(wù)向全生命周期延展
出路3：“輕重結(jié)合”+“存量增量并舉”的雙循環(huán)模式
來源：丁祖昱評樓市
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文章來源:丁祖昱評樓市