2022年，各地穩(wěn)樓市政策層層遞進，面對各類市場主體，監(jiān)管層屢次表態(tài)支持房地產(chǎn)合理融資，完善企業(yè)債券融資支持機制。
近日，新城控股（601155.SH）以穩(wěn)定的財務(wù)經(jīng)營情況、“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略優(yōu)勢，出現(xiàn)在首批公布的示范房企之列。
半年報數(shù)據(jù)也顯示，在變幻波動的市場形勢下，新城控股始終堅持“底線思維”，堅持有回籠的銷售，在經(jīng)營端彰顯韌性和穩(wěn)定性。
【資料圖】
商業(yè)推動毛利率穩(wěn)定提升
長期依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略模式，新城控股2022年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，扣非歸母凈利潤25.62億元。公司總資產(chǎn)達5148.83億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)616.99億元。
通過聚焦現(xiàn)金流安全，堅持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”，上半年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額651.60億元，回款金額達760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。
行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)，商業(yè)板塊幫助新城控股維持了可觀的毛利率水平，期內(nèi)新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入47.18億元，同比增長19.8%。公司整體毛利率也較去年同期平穩(wěn)提升2.29個百分點，至21.90%。
截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利31.62億元，占公司總毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.22%。
從數(shù)量上看，截至8月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達132座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。此外，開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到191座，進駐全國137個城市。
據(jù)新城控股董事兼總裁梁志誠向時代周報記者透露，目前，新城控股持有116座重資產(chǎn)吾悅廣場，有近80座吾悅廣場未進行經(jīng)營性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資。憑借著雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸也成為新城控股的融資亮點，其具備“融資期限長、還款安全”等優(yōu)勢。
“1―8月期間，公司已有臺州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸落地，為新城控股累計獲得融資62億元左右。這些經(jīng)營性物業(yè)貸債務(wù)久期約為8～10年，融資成本約為6%～8%，符合公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的長期規(guī)劃?！?梁志誠表示。
堅持底線思維，融資能力攀升
除了經(jīng)營性物業(yè)貸之外，新城控股還積極拓寬境內(nèi)外融資渠道，在融資端屢屢突破。
5月30日，新城控股2022年度第一期中期票據(jù)完成簿記。本期中票發(fā)行規(guī)模10億元，期限2+1年，中誠信國際給予發(fā)行人主體和本期債項雙AAA評級，主承銷商為上海銀行和海通證券。
為了助力新城控股中票發(fā)行，5月24日，中債信用增進公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW），這也是中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證，創(chuàng)設(shè)總金額不超過1.3億元。
5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，新城控股母公司新城發(fā)展提供擔(dān)保。在房企境外美元債市場低迷之際，此次美元債發(fā)行是今年以來首筆無增信措施的美元債，這一破冰之舉也將有效提振市場信心。
7月22日，新城控股61.72億公司債券又獲得中國證監(jiān)會批復(fù)。
而據(jù)上海清算所9月2日消息，新城控股又將擬于近期在銀行間市場發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)。公告顯示，本期中票計劃發(fā)行不超過10億元，發(fā)行期限為3年，票面利率詢價區(qū)間為3.00％～4.30％。
在到期債務(wù)管理方面，據(jù)新城控股高級副總裁兼財務(wù)負責(zé)人管有冬透露，2022年新城控股在公開市場債務(wù)到期126億元，1―8月已到期償還或提前償還103億元。
未來，公司也將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的到期償付。
新城控股董事長王曉松在業(yè)績會上亦指出，新城控股將繼續(xù)堅守底線思維，提升資金使用效率，降低財務(wù)杠桿，提升經(jīng)營能力，追求高質(zhì)量回籠資金，保持良好的流動性，提前或按時全額償還債務(wù)本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益。
通過積極的防御性措施，新城控股也始終保持自身流動性充足，以安全可控的財務(wù)結(jié)構(gòu)和資金安排，提振市場與投資者信心。
數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點，三道紅線保持“綠檔”。
有息負債方面，截至2022年6月底，新城控股的有息負債為822億元，同比下降191.60億元，較2021年年末壓降76.67億元。根據(jù)半年報，截至2022年6月30日，新城控股合聯(lián)營權(quán)益有息負債為91.44億元，較去年年底的115.13億繼續(xù)下降23.69億元。
低調(diào)切入新能源賽道
在商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)賽道游刃有余的同時，新城控股還悄然進入了綠色低碳及新能源賽道。
據(jù)王曉松介紹，2022年上半年，新城控股在堅持做精主業(yè)、提升核心競爭力的同時，也圍繞主業(yè)進行了綠色低碳及新能源等相關(guān)業(yè)務(wù)的研究和探索。
在“可持續(xù)發(fā)展”的綠色理念指引下，今年5月18日，新城控股首次對外披露其綠色品牌“新藍行動”，通過綠色建造的管理藍圖、綠色低碳的運維藍圖及綠色可持續(xù)的發(fā)展藍圖，以實現(xiàn)新城控股綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略。
在“新藍行動”的綠色低碳藍圖板塊中，新城控股戰(zhàn)略布局新能源業(yè)務(wù)，搶先探索新發(fā)展模式。默默耕耘兩年多的吾盛（上海）能源設(shè)備科技有限公司（以下簡稱“吾盛能源”）投資與管理平臺，已然迸發(fā)生機。
對于已開業(yè)的吾悅廣場，吾盛能源選取項目進行能源診斷、場景試點與改造，優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)。以上海青浦吾悅廣場為例，作為新城控股較早開業(yè)的大型城市綜合體項目，上海青浦吾悅廣場總建筑面積17.5萬平方米，吾盛能源在該項目投資建設(shè)1.843MWh儲能系統(tǒng)，于2021年7月2日正式投運，運營期15年。
根據(jù)測算，項目投運后將大幅降低廣場用電成本、平衡廣場峰時負荷、作為備用電源保障廣場用電安全，全周期節(jié)約電費超900萬元。截至2022年6月末，吾盛能源累計投產(chǎn)項目55個，累計裝機規(guī)模約60MW，預(yù)計年發(fā)電總量7500萬度，每年減少碳排放量74775噸。
未來，依托于全國191座吾悅廣場的規(guī)?；季?，吾盛能源將進行新能源制專題研究，為商業(yè)運營領(lǐng)域開展能源結(jié)構(gòu)優(yōu)化、進行可再生能源應(yīng)用、打造低碳節(jié)能建筑等提供示范效應(yīng)，同時也將為新城控股創(chuàng)造出新的可持續(xù)發(fā)展模式。